Het was een tijdje rustiger voor wat betreft overbieden op een woning, maar helaas merk ik dat het weer begint toe te nemen.
Vaak wordt mij als hypotheekadviseur dan gevraagd of ze moeten overbieden om kans te maken om te woning te bemachtigen.
Persoonlijk ben ik een fel tegenstander van de psychologische spelletjes van makelaars. Ondanks dat ik goed begrijp dat het hun werk is om voor hun klant ( de verkoper ) de hoogst mogelijke prijs te realiseren is dit in mijn ogen wel één van de redenen van de verstoorde huizenmarkt.
Als de supermarkt bij de vraagprijs van een pak melk een bedrag zet, dan gaan ze bij de kassa toch ook niet vragen of je meer wilt bieden?
Misschien vreemde vergelijking, maar ik zou als hypotheekadviseur niet met dat soort praktijken wegkomen en direct mijn vergunning kwijt zijn. Makelaars daarentegen hebben iets in hun bezit dat jij graag wilt hebben…. De woning. Dat is emotie en daar is (bijna) iedereen gevoelig. Je bent dus een eenvoudig slachtoffer. Grappig genoeg vindt iedereen dat inmiddels normaal en doet er vrolijk aan mee. Dat het grote gevolgen heeft voor de hypotheekaanvraag, is niet iedereen bekend.
Waarom overbieden?
Meestal staat de woning op Funda voor de vraagprijs. Zeker bij gewilde woningen komen er natuurlijk veel kijkers op af. Ik snap dat een makelaar dat enigszins wil uitfilteren en alleen met serieuze kandidaten naar de woning wil. Maar dan komt het….. je vindt het huis mooi en wilt het graag kopen. Je hebt door mij al je maximale hypotheek op inkomen laten berekenen, dus je bent er klaar voor. Maar dan……
Of je even via een portaal een bod wilt doen op de woning en aan wilt geven welke voorwaarden je stelt. De makelaar komt er dan op datum x op terug of je “gewonnen” hebt want tja, de makelaar is druk druk druk. Golfen, netwerkborrels…. Je kent het wel.
Dan komt de vraag bij de hypotheekadviseur: “Wat moet ik bieden”? De aankoopmakelaar ( als die er is ) durft dat vaak ook niet te zeggen. Bang om er later op afgerekend te worden. Dus dan maar de hypotheekadviseur vragen. Uiteraard ben ik blij met dat vertrouwen, maar ook eigenlijk niet de aangewezen persoon.
Het biedingen proces op een woning is momenteel verre van transparant. Iedereen moet een bod doen zonder te zien of en voor hoeveel een ander een bod heeft gedaan. Als de verkoper / makelaar mazzel heeft dan doe je dus een veel te hoog bod. Goed voor hun provisie! En voor de verkoper ook natuurlijk.
Maar het verkooppraatje is dat ze iedereen graag de kans geven om het huis te kopen en dit het meest eerlijk is. Tja…..
Risico’s van overbieden
Wat niet veel mensen schijnen te weten is dat voor een hypotheek de taxatiewaarde van belang is en niet de vraagprijs of koopsom. Ga je overbieden en de taxatiewaarde valt naderhand veel lager uit, dan leg je in principe het verschil tussen de taxatiewaarde en verkoopprijs zelf bij. Bovenop de kosten koper. Dat kan veel geld zijn. Heb je dat? Zo ja, dan is het probleem minder erg als je bereid bent om dit in te brengen.
Heb je het niet, dan wordt het lastiger. Want waar ga je het vandaan halen? Of gaat de koop niet door? Misschien is het op te lossen, maar dat geeft een hoop stress.
Banken financieren in principe maximaal 100% van de taxatiewaarde. Ook al kun je op inkomen meer lenen. Constructies met verbouwingen / verduurzamen en aanvullende kredieten even uitgezonderd.
Ja maar, de makelaar heeft de woning toch al getaxeerd om te verkopen? Ja en nee. Een makelaar bepaald een prijs voor de verkoop die enigszins reëel moet zijn, maar de prijs op Funda etc. hoeft niet de taxatiewaarde te zijn. De verkopende makelaar interesseert het meestal niet of jij veel eigen geld moet investeren om het gat te dichten.
Wat kan ik tegen overbieden?
Helaas weinig. Zeker als je een bepaalde woning graag wilt hebben, is het voor veel mensen lastig om koel te blijven onder de psychologische druk van de makelaar.
Maar als hypotheekadviseur hebben we ook wel zo onze methodes om door strategisch en tactisch te werk te gaan de spelletjes van de makelaar in ieder geval een tegengewicht te bieden. Het werkt natuurlijk niet altijd, maar goede planning en goed verwoorden / onderbouwen van een bod, scheelt vaak wel bij het kopen van een huis.
Ik als hypotheekadviseur ben geen aankoopmakelaar. Ik ben niet bouwkundig opgeleid. Maar als hypotheekadviseur kan ik zeer zeker een meerwaarde bieden. Het is daarom altijd verstandig om mij bij het aankoopproces te betrekken. Niet dat de aankoopmakelaar overbodig is, maar als het om de financiën gaat is een hypotheekadviseur daar beter onderlegd.
En soms is het heel simpel: “Bij twijfel, niet inhalen”. Dat kan ook een antwoord zijn.
Ben je benieuwd naar je mogelijkheden? Neem dan vrijblijvend contact op.