Welk risico loopt je bank nu precies?
Af en toe verschijnen er in de pers berichten over het onderwerp “risico opslagen bij je hypotheek”. In dit artikel ga ik daarom dieper op dit onderwerp in.
Hypotheek is een schuld die niet altijd wordt ingelost
Banken verstrekken leningen waarmee je een woning kunt kopen. Deze leningen moeten natuurlijk een keer worden terugbetaald. Soms gebeurt dit niet. Dan heeft deze bank het recht om de woning te verkopen en met de opbrengst hiervan de hypothecaire lening af te lossen. Bij zo’n “gedwongen verkoop” moet de bank hoge kosten maken. Ook leveren woningen bij “gedwongen verkoop” minder op dan in de “vrije” markt. De prijzen van de woningen kunnen sinds het aangaan van de hypotheek ook nog eens sterk zijn gedaald. Dat alles kan e voor zorgen dat de opbrengst van een gedwongen verkoop te laag is om de hypotheek volledig af te lossen.
Risico opslag
Veel banken hanteren bij hypotheken een risico opslag. Banken rekenen bij deze opslag, dus een hogere rente, voor leningen die hoger zijn dan 50% van de huidige waarde van de woning. De risico opslag verschilt per hypotheekverstrekker. Ook kan de bank – afhankelijk van de grootte van het “gat” tussen de huidige waarde van de woning en het bedrag van de hypotheek – verschillende rentetarieven hanteren. Is de waarde van de woning bijvoorbeeld 80 % van de hypotheek, dan is de opslag minder dan wanneer de waarde van de woning 60 % van de lening is. In de praktijk hebben deze opslagen een bandbreedte tussen de 0,1 % en 1,0 %. De opbrengsten uit deze opslagen gebruiken de banken dus om het verlies dat zij lijden te compenseren, indien een hypotheek niet volledig wordt afgelost en de opbrengst van de gedwongen verkoop van de woning te laag is om de restschuld en de kosten van gedwongen verkoop te betalen.
Automatisch of niet automatisch
De verhouding tussen het restant van de hypotheek en de huidige waarde van de woning verandert tijdens de looptijd van de hypotheek continu. In de afgelopen jaren hebben we gezien dat de waarde van woningen eerst behoorlijk daalde en nu weer sterk toeneemt. Ook kan de verhouding veranderen doordat de bewoner gedurende de looptijd van de hypotheek aflossingen doet op de hypotheek.
Een huiseigenaar kan in het verleden bij het afsluiten van zijn hypotheek een opslag op de hypotheekrente hebben gekregen. Bijvoorbeeld omdat de hypotheek op dat moment meer dan 80 % van de waarde van de woning was. Door tussentijdse (extra) aflossingen en stijging van de marktwaarde van de woning kan de lening nog maar 50 % van de huidige waarde zijn. Op dat moment is er voor de bank geen reden meer om de risico-toeslag toe te passen.
Sommige banken laten deze opslag automatisch vervallen. Dit betekent dat de huiseigenaar minder hypotheeklasten krijgt. De meeste banken gaan dit pas toepassen als de huiseigenaar hierom vraagt.
Vraag advies
Heb je een hypotheek en is de huidige waarde van de woning een stuk hoger dan het restant saldo van de hypotheek, dan is mijn advies om te controleren of er op je hypotheek sprake is van een risico opslag en zo ja of deze verwijderd kan worden of kan worden verlaagd. Wil je meer weten? Bezoek dan de hypotheek pagina of neem contact met mij op.