Als je een lening hebt, denk je vast wel eens na over eerder aflossen. Hoe korter de periode dat je rente moet betalen hoe beter. Maar banken hebben daar niet altijd even veel behoefte aan.
De laatste tijd zijn er veel klachten over de kosten die banken in rekening brengen wanneer hun klanten eerder dan was afgesproken hun hypothecaire lening af willen lossen.
Het contract en de rentevast periode
Bij het afsluiten van een hypotheek maak je met de hypotheekverstrekker een afspraak over de periode waarin het rentepercentage dat u over de lening moet betalen onveranderd blijft. Momenteel geldt dat het rentepercentage voor een korte periode lager is, dan wanneer je het rentpercentage voor langere tijd vastzet.
Tussentijds aflossen is toegestaan
Bij bijna iedere hypotheek is het mogelijk om jaarlijks een extra bedrag boetevrij af te lossen. Bij de meeste banken mag je 10 % van de hypotheeksom per jaar zonder kosten aflossen.
De bank leent zelf ook
Het geld dat de hypotheekverstrekker aan consumenten uitleent, heeft deze bank zelf ook ergens geleend. Over deze lening betaalt de bank dus zelf ook rente. De rente die de bank betaalt aan bijvoorbeeld spaarders is stukken lager dan de rente die de bank rekent aan de mensen die een hypotheek afsluiten. Uit dat verschil (marge) betaalt de bank haar kosten en deze marge bepaalt de hoogte van de winst van de bank.
Wanneer een bank geld uitleent voor bijvoorbeeld 10 jaar, dan lenen ze ook geld voor 10 jaar. Bij het lenen van dit geld voor 10 jaar maakt de bank ook afspraken met de spaarders over de rente die zij de komende 10 jaar krijgen. Wanneer alle partijen zich aan hun afspraken houden, dan is er niets aan de hand. Maar wanneer de consument de hypotheek eerder af wil lossen dan was afgesproken, dan krijgt de bank het geld terug dat ze had uitgeleend. Afhankelijk van de rentestanden kan het dan gebeuren dat de bank dit “extra” geld niet meer kan uitlenen tegen het rentepercentage waartegen de bank het zelf heeft geleend. Op dat moment lijdt de bank dus verlies en dat vinden ze niet prettig.
Boeterente
Wanneer een consument de hypotheek eerder aflost dan was afgesproken, mag de bank de kosten die zij als resultaat hiervan maakt in rekening brengen bij deze klant. In het verleden waren de hypotheekbanken vrij om in de hypotheekvoorwaarden op te nemen op welke wijze deze (boete) kosten berekend zouden worden. Vanuit de Europese Unie is hier in 2016 verandering in gekomen. Bij tussentijdse aflossingen die na 14 juli 2016 plaatsvinden mogen banken niet méér kosten in rekening brengen dan zij daadwerkelijk zelf aan financieel nadeel ondervinden. De wijze waarop dit nadeel berekend wordt, moet voor de consument controleerbaar zijn. Hoewel er ook na deze aanpassing nog regelmatig discussies ontstaan over de correctheid van de hoogte van de in rekening gebrachte boeterente, heeft de regeling van de Europese Unie de positie van consumenten wel belangrijk verbeterd.
Vereniging Eigen Huis start proefproces
Zoals aangegeven geldt de nieuwe regeling voor vervroegde aflossingen die ná 14 juli 2016 hebben plaatsgevonden. Vereniging Eigen Huis is van oordeel dat bepaalde banken bij het bepalen van de hoogte van de boeterente over aflossingen die vóór deze datum plaatsvonden, ten onrechte veel te hoge boeterentes hebben berekend. De Vereniging Eigen Huis is daarom een proefproces gestart tegen een aanbieder van hypotheken. De ervaring met dit soort proefprocessen leert dat de definitieve uitkomst hiervan vaak meerdere jaren op zich laat wachten.
Ga je dus binnenkort je hypotheek vervroegd volledig of gedeeltelijk aflossen, dan is het in je eigen belang om de hoogte van de boeterente goed te controleren. Bij het oversluiten van een hypotheek geldt uiteraard hetzelfde.
Wil je graag meer informatie over hypotheken? Bekijk dan de pagina over hypotheken of neem contact met mij op.