Let op de fundamenten bij het kopen van een huis

1 miljoen huizen krijgen problemen

Op veel plaatsen in Nederland is de grond niet geschikt om zo maar een woning op te bouwen. Vaak is de bodem “te zacht”. Het is dan noodzakelijk om een van hout of gewapend beton gemaakte paal in de zachte bodem te brengen tot de “draagkrachtige” laag is bereikt. Op de palen rust dan de fundering die het gewicht van het bouwwerk kan dragen. Zo rust het paleis op de Dam in Amsterdam op maar liefst 13.659 palen.

Palen moeten onder water staan en onder water blijven!

Houten paalfunderingen waren in Nederland tot 1970 heel normaal. Hout blijft goed zolang er geen zuurstof bijkomt. Als het grondwater maar hoog genoeg is, blijven deze palen onder water staan en kunnen ze eeuwen goed blijven. Zodra deze palen vaker of langer tijdelijk “boven” water komen, gaan deze rotten en verliezen ze aan draagkracht. Het gevolg hiervan is scheurvorming in het pand en in het uiterste geval instortingsgevaar.

Grondwaterpeil te laag

In veel gebieden is het grondwaterpeil te laag geworden. Niet alleen doordat het klimaat verandert en doordat er gewoon minder regen valt, maar ook doordat de Waterschappen in agrarische gebieden het grondwaterpeil soms bewust lager houden om de boeren in staat te stellen met steeds zwaardere machines op hun land te kunnen werken. Wordt het grondwaterpeil te laag dan kan dat dus schade toebrengen aan de fundamenten van gebouwen in dat gebied.

Er zijn ook andere oorzaken die aanleiding kunnen geven tot beschadiging van de funderingen van gebouwen. Actueel is de schade die veroorzaakt wordt door de gaswinning zoals die in het verleden heeft plaatsgevonden en nog altijd plaatsvindt.
Ook de voormalige mijnbouw in Limburg leidt op dit moment tot verstoring van de bodem en schade aan de funderingen van woningen.

Herstel van de schade is prijzig

Er komen steeds meer technieken beschikbaar om funderingen van bestaande panden te versterken. De technieken zijn verschillend, maar ze hebben allemaal gemeen dat ze arbeidsintensief en dus duur zijn. Je moet dan snel denken aan bedragen tussen de €50.000 en €100.000 per (eenvoudige) woning.

Probleem daarbij is dat het in Nederland maar zelden lukt om iemand met succes voor deze schade aansprakelijk te stellen. Dit komt omdat bijvoorbeeld de Waterschappen de bevoegdheid hebben om in een agrarisch gebied prioriteit te geven aan de belangen van agrariërs boven de belangen van woningeigenaren. Ook is het vaak lastig te bewijzen dat een specifieke partij verantwoordelijk is voor de schade aan de fundamenten. De oorzaak van de schade is vaak een proces dat zich over een langere periode heeft ontwikkeld.

Ook onder de grond kijken!

Bij het kopen van de woning en het afsluiten van een hypotheek wordt wel gekeken naar alles wat met het blote oog zichtbaar is, maar wat onder de grond zit wordt vaak niet onderzocht. Toch is het raadzaam dit wel te doen. Er bestaat steeds meer informatie in welke gebieden de kans op schade aan fundamenten het grootst is. Nieuwe ontwikkelingen met satellietwaarnemingen geven steeds betrouwbaardere informatie. Overweeg je juist in zo’n gebied een pand te kopen dan kun je besluiten specifiek onderzoek te doen.

Ook banken worden kritischer bij het beoordelen van een hypotheek voor zo’n pand. Vermoedt de geldverstrekker dat het pand waarvoor je een hypotheek aanvraagt te maken kan krijgen met schade aan fundamenten dan kan dit tot gevolg hebben dat de geldverstrekker niet bereid is de hypotheek te verstrekken. Ik zie op dit moment dat steeds meer geldverstrekkers meer aandacht gaan geven aan dit risico.

Wil je meer informatie? Ik adviseer je dan eens een kijkje te nemen op de site van de Stichting Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). je vindt deze site via de volgende link: https://www.kcaf.nl

Mijn advies: Overweeg bij aankoop van een woning gebruik te maken van een goede aankoopmakelaar en laat deze aankoopmakelaar ook nadrukkelijk het risico op schade aan fundamenten van het aan te kopen pand beoordelen.