De afgelopen tijd hebben bijna alle mediabronnen berichte over de aflossingsvrije hypotheek en de mogelijke gevolgen als bij einde looptijd de hypotheek niet kan worden afgelost.

De toon van veel van de berichten over de aflossingsvrije hypotheek is dat, als op het eind van de looptijd niet wordt afgelost, de bank de klant uit zijn of haar huis zet om de woning vervolgens “leeg” te verkopen. De werkelijkheid is echter een stukje vriendelijker.

Aflossingsvrije Hypotheek

De aflossingsvrije hypotheek

Voor 2013 zijn er veel aflossingsvrije hypotheken afgesloten. Dit zijn hypotheken waarbij de bank en de klant afspreken dat tijdens de looptijd van de hypotheek geen aflossing op de lening plaatsvindt. De looptijd is vaak 30 jaar. Afgesproken wordt dat op het eind van deze periode de klant de lening in één keer terugbetaalt. Een van de voordelen van deze aflossingsvrije hypotheek is dat de klant gedurende de hele looptijd over het volledige, geleende bedrag de hypotheekrente op zijn belastbaar inkomen in mindering mag brengen.

Mensen met een aflossingsvrije hypotheek reserveren vaak maandelijks een bedrag om de lening uiteindelijk af te lossen. Bijvoorbeeld via een beleggingsfonds of op een spaarrekening. Als het gespaarde bedrag op het eind van de looptijd van de geldlening net zo hoog is als de schuld die moet worden terugbetaald, dan wordt daarmee de lening afgelost en is de woning vrij van hypotheek.

Vanaf 2013 geldt er een andere fiscale regel. Wanneer je nu voor het eerst een nieuwe hypotheek afsluit, moet je hierop maandelijks aflossen wil je de hypotheekrente die je over de lening betaalt van je  belastbaar inkomen mogen aftrekken. In deze situatie betaal je dus maandelijks rente en los je op de lening af. Elk jaar wordt daarmee je hypotheekschuld iets lager. Op het eind van de looptijd van de hypotheek is deze daarmee volledig afgelost.

Niet iedereen met aflossingsvrije hypotheek spaart

Het blijkt dat niet iedereen met een aflossingsvrije hypotheek spaart. Circa één op de drie huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek weet op dit moment niet hoe zij te zijner tijd de hypotheekschuld gaan aflossen. Het is specifiek deze groep van klanten waarover veel media in de afgelopen weken hebben bericht.

De toon van veel van deze berichten is, dat wanneer deze mensen de lening op het eind van de looptijd niet kunnen terugbetalen, de bank de woning openbaar zal verkopen. De klant moet dan dus zijn woning verlaten.

Uit de reacties op deze berichten in de media begrijp ik dat veel klanten erg zijn geschrokken en zich zorgen maken of zij in de toekomst in hun woning kunnen blijven wonen. De werkelijkheid is veel genuanceerder dan die uit de berichten in de media. Ik licht dit graag toe.

Wettelijke bescherming

Sinds 2016 heeft de wetgever via wettelijke bepalingen huiseigenaren een forse extra bescherming gegeven in de situatie dat zij mogelijk niet aan hun verplichting om de lening af te lossen kunnen voldoen. De bank is in zo’n situatie verplicht in overleg te gaan met de klant en samen met de klant te zoeken naar oplossingen. Een gedwongen verkoop komt pas aan de orde als er echt geen enkele andere oplossing is.

Veel oplossingen zijn mogelijk

De praktijk laat zien dat banken en klanten bijna altijd een oplossing vinden. Ik noem een aantal oplossingen die ik in mijn adviespraktijk regelmatig tegenkom:

  • Wanneer de huiseigenaar in staat is maandelijks de rente te blijven voldoen, dan is er voor de bank vaak al geen reden meer om te eisen dat de lening op het eind van de leningsperiode volledig wordt afgelost. Met de bank wordt per einddatum gewoon een nieuwe leningsperiode afgesproken.
  • Vaak zijn de woningen 20 of 30 jaar geleden gekocht. De huidige marktwaarde is dikwijls fors hoger dan de hypotheekschuld. De actuele waarde van de woning is bijvoorbeeld €300.000 terwijl de hypotheekschuld €150.000 is. Door de lening te verlengen loopt de bank vrijwel geen risico. Als de bank waar de eerste hypotheek gesloten is deze lening niet wil verlengen, dan zijn er voldoende andere banken die een dergelijke lening in zo’n situatie wel willen verstrekken.
  • Ook maak ik het regelmatig mee dat klanten niet de hele lening op het eind van de looptijd kunnen aflossen, maar wel een gedeelte. Ook dit maakt het gemakkelijker om de leningsperiode te verlengen of een nieuwe hypotheek aan te gaan.

Huren is vaak duurder

De wetgever heeft de huiseigenaar extra willen beschermen omdat een gedwongen verkoop een ingrijpende maatregel is. Zo’n gedwongen verkoop leidt tot hoge extra kosten die aan de klant in rekening worden gebracht. Daarnaast is de opbrengst uit zo’n verkoop vaak onvoldoende om de hele schuld af te lossen. De klant kan dan geconfronteerd worden met een restschuld. Tot slot is er voor de klant geen goed alternatief. Als hij gedwongen uit zijn woning gaat, zal hij niet snel een andere woning kunnen kopen. Dit betekent dat hij iets moet gaan huren. Maar op dit moment liggen in vrijwel alle situaties de kosten van huren fors hoger dan de kosten van een hypotheek.

Drie probleemsituaties

Niet altijd kan een oplossing worden gevonden wanneer bij een aflossingsvrije hypotheek de klant de lening niet kan terugbetalen.

Een eerste situatie is die waarin de klant niet wil overleggen met de bank en elk contact afwijst. Dit is niet verstandig, want uiteindelijk zal de lening ooit moeten worden terugbetaald.

Een tweede situatie is die waarin de klant de bestaande rente over de aflossingsvrije hypotheek niet meer kan betalen en er ook in de toekomst geen perspectief is dat hij dit wel zal kunnen. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een echtscheiding, werkloosheid of overlijden van een van de partners. Wanneer bij de hypotheek geen Nationale Hypotheek Garantie is afgesloten, kunnen dit soort calamiteiten ertoe leiden dat de klant de rente niet meer kan betalen.

Een derde situatie is die waarin de hypotheekschuld fors hoger is dan de actuele waarde van de woning. Ook dan zal het lastig zijn om banken te bewegen de bestaande lening te verlengen of een nieuwe lening aan te gaan.

Mijn advies: Kom met mij praten

Heb je een aflossingsvrije hypotheek? En weet je niet helemaal zeker of en zo ja voor welk deel je deze lening op het eind van de looptijd kunt aflossen? Blijf dan niet rondlopen met je zorgen, maar maak een afspraak. Vaak blijken er goede oplossingen mogelijk.